4 Politik und Wohnen
Juni 2023
FAST ZWEI DRITTEL DER VORARLBERGER:INNEN OHNE EIGE Wem gehört Vorarlberg AK Studie zeigt aktuelle Strukturen und tiefgreifende Handlungsfelder auf
24 Prozent der Wohnbaugrund- stücksflächen im Besitz von 90 % der Bevölke- rung (ca. 360.000 Personen)
76 Prozent der Wohnbaugrund- stücksflächen im Besitz von 10 % der Bevölkerung (ca. 40.000 Personen)
Insgesamt sind Studie 60,5% d entspricht einer Fläche im Eigen entspricht 11,1% berg. Von der Wohnba nach Erhebung Dies entspricht Dauersiedlungsr Fläche im Eigen Betriebsgrunds Insgesamt gibt im Ausmaß vo Dauersiedlungs 56.730 ha. Von den Betrieb bungsmethode d einer Größe von raumes in Vora Eigentum von 1. Von dieser Fläc methode der Stu Größe von 709 h Vorarlberg. Insg 1.526 Eigentüme Abbildung 4: Pr Flächenwidmun
2.1
Gesamtbetrachtung von Grundstücksbesitz und Flächenwidmung
Insgesamt gibt es 171.091 Grundstückseigentümer:innen in Vorarlberg, bei einer Gesamtbevölkerung von 403.829 (Stichtag: 31.03.2022). Ergänzend dazu wurden im Rahmen der Studie sämtliche Grundstücke in Vorarlberg nach deren Widmung analysiert und ausgewertet (vgl. Amt der Vorarlberger Landesregierung – Landesstelle für Statistik (2022): Bevölkerung Stichtag 31.03.2022). Insge- samt gibt es in Vorarlberg 1.492.167 Grundstücksanteile. Die detaillierte Aufteilung der Gesamtfläche Vorarlbergs im Ausmaß von 267.095 ha nach Flächenwidmungs- kategorien wird nachfolgend in Tabelle 1 und Abbildung 4 dargelegt. Im Kontext der dargelegten vorarlbergweiten Flächen- nutzung wird nachfolgend vertiefend auf die als Bauland gewidmeten Flächenwidmungskategorien Wohnbau- grundstücke und Betriebsgrundstücke eingegangen. Wohnbaugrundstücke 5 Insgesamt gibt es in Vorarlberg Wohnbaugrundstücke im Ausmaß von 10.413 ha. Dies entspricht 18,4% des Dauer- siedlungsraumes im Ausmaß von 56.730 ha (vgl. Amt der Vorarlberger Landesregierung – Abteilung Raumplanung und Baurecht und Landesstelle für Statistik (2018): Strukturdaten Vorarlberg 2018. S. 14).
Dr. Paul Stampfl (l.), Geschäftsführer der Telesis Entwicklungs- und Management GmbH, und ISK-Geschäftsführe Gerald Mathis (r.), zeichnen für die Studie verantwortlich. AK Präsident Bernhard Heinzle (Mitte) gab die Arbeit i
STUDIE. Eine umfassende Stu- die der Telesis GmbH und des ISK (= Institut für Standort-, Regio- nal- und Kommunalentwick- lung) im Auftrag der AK Vorarl- berg zeigt: Fast zwei Drittel der Vorarlberger:innen besitzen we- der ein Baugrundstück noch ein Haus oder eine Eigentumswoh- nung. „Zehn Prozent der Eigen- tümer:innen besitzen drei Vier- tel der gesamten bebauten und unbebauten Wohnbaugrund- stücksflächen, magere 16 Prozent verfügen über noch unbebaute Wohnbauflächen“, erklärt AK Präsident Bernhard Heinzle. Ein Land der Mieter Aus dem Land der Eigentümer:in- nen ist ein Land der Mieter:innen geworden. Die Nachfrage nach
1509 Personen Baugrund in der Grö- ßenordnung von über 5000 Quadrat- metern bis maximal 10.000 Quadrat- meter. Weitere 428 natürliche oder juristische Personen besitzen Wohn- baugrundstücksflächen von mehr als 10.000 Quadratmetern. Problem Marktverfügbarkeit Das große Problem ist die Marktver- fügbarkeit. Durch die hohe Nachfra- ge und die Konzentration des Grund- stückbesitzes auf relativ wenige Anbieter:innen sind die Preise für Baugrund mittlerweile für viele un- erschwinglich geworden. Maßgeb- lich verantwortlich dafür sind Hor- tung und Spekulation. Schon im Sommer 2022 wurde das von der AK Vorarlberg beauf- tragte Rechtsgutachten von Univ.- Prof. Dr. Peter Bußjäger zum Thema
Bauland ist hoch, Spekulanten verknappen das Angebot. Da- durch steigen die Bodenpreise. Finanzkräftige Bauträger über- bieten sich gegenseitig und trei- ben die Bodenpreise weiter in die Höhe. „Die wissenschaftlich er- hobene ISK-Studie bestätigt die Forderungen der AK Vorarlberg, dass das Land endlich wirksame Schritte setzen muss, weil auf- grund der Immobilienpreise leist- bares Wohnen im Ländle längst nicht mehr sichergestellt werden kann“, stellt Heinzle klar. Abgesehen davon, dass es an verfügbaren Betriebsgrundstü- cken mangelt, gibt es im Ländle per se eigentlich keine Boden- knappheit. Denn 40 Prozent aller für den Wohnbau gewidmeten oder vorbehaltenen Grundstücks-
„Grundverkehr und Raumordnung“ präsentiert. Der Verfassungsjurist bringt darin klar zum Ausdruck, dass das Land sehr wohl weitgehende Möglichkeiten hätte, den Grundver- kehr mit bebauten und unbebauten Grundstücken einzuschränken bzw. mit der von der AK geforderten Be- darfsprüfung Spekulationsgeschäfte mit Grund und Boden als Finanzan- lage gänzlich zu unterbinden. Dazu müssen aber endlich die rechtlichen Grundlagen geschaffen werden. Menschliches Grundrecht „Leistbares Wohnen“ muss deshalb als Grundsatz staatlichen Handelns in der Landesverfassung und als Raum- ordnungsziel im Raumplanungsge- setz verankert werden. Denn ohne eine derartige Zielbestimmung im Gesetz würde laut Prof. Bußjäger die
flächen sind noch unbebaut – gesamt 4116 Hektar. Die Bevölkerung wohnt auf den bebauten 60 Prozent, also auf 6297 Hektar. Bezieht man die Zahlen auf die Landesgröße, dann sind 3,6 Prozent dem Wohnbau gewidmet, nur 0,6 Prozent sind Betriebsgrundstücke. Bauland klein strukturiert Grundsätzlich ist das Bauland in Vor- arlberg sehr klein strukturiert. Durch- schnittlich besitzen die Eigentü- mer:innen Wohnbaugrundstücke im Ausmaß von 720 Quadratmetern. Drei Viertel der Eigentümer:innen besitzen Flächen, die kleiner als 720 Quadrat- meter sind. Wenn mehrere Erb:innen da sind, wird das zum Problem. An- dererseits sind die Besitzverhältnisse sehr unterschiedlich verteilt. Von den 144.720 Wohnbaugrundstücks- und Wohnungseigentümer:innen besitzen
Tabelle 1: Flächen- und Prozentanteile der einzelnen Flächenwidmungskategorien in Vorarlberg
Kernaussagen
GESAMTFLÄCHE
Fläche [ha] 267.095
Prozent [%] 100
1. Rund 50% der Gesamtflächen sind im Besitz von Agrargemeinschaften, Gemeinden, Land und Bund. 2. 58% der Vorarlberger:innen besitzen anteilig keinen Grund & Boden 3. 64% (2/3) der Vorarlberger:innen besitzen kein Wohnbaugrundstück bzw. Wohnungsanteil 4. 10% der Vorarlberger:innen besitzen 76% der gesamten Wohnbaugrundstücksflächen
1,3
besitzen
56.730 10.413
21
Dauersiedlungsraum*
3,9 2,5
Wohnbaugrundstücke
6.297
Wohnbaugrundstücke bebaut
4.116
1,4
Wohnbaugrundstücke unbebaut
1.482
0,6
Betriebsgrundstücke
773
0,3
Betriebsgrundstücke bebaut
Besitzanteile der Gesamtbevölkerung an Wohnbaugrundstücksflächen
709
0,3
Betriebsgrundstücke unbebaut
159.197
60
Freifläche (inkl. Landwirtschaft)
5. 16% der Gesamtbevölkerung besitzen noch unbebaute Wohnbaugrundstücke 6. Hidden Owners, d.h. Besitzer:innen von Wohnbaugrundstücken im Ausmaß von 1.500 m² bis 10.000 m² umfasst 14.030 Personen (3,5% der Vorarlberger:innen). Die Gruppe der Hidden Owners besitzen Flächen im Ausmaß von 4.122 ha, d.h. rund 40% der gesamten Wohnbaugrundstücksfläche. 7. Top Owners, d.h. Besitzer:innen von Wohnbaugrundstücken im Ausmaß über 10.000 m² umfasst 428 Eigentümer:innen (0,1% der Vorarlberger:innen). Die Gruppe der Top Owner besitzen Flächen im Ausmaß von insgesamt 1.323 ha, d.h. rund 13% der gesamten Wohnbaufläche in Vorarlberg.
93.741
35
Freifläche Landwirtschaft
31,8 %
84.864
32
Wald
3.371
1,3
Verkehrsfläche
795
0,3
Vorbehaltsfläche
6.948
2,6
Gewässer
5 Wohnbaugrundstücke oder als jeweilige Bau
22
18
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